Caso de estudio: Reforma integral de 85m² en Eixample (Barcelona)
Análisis detallado de una reforma ejecutada en 2024 con datos reales, presupuesto desglosado y resultados medibles.
Datos del Proyecto
Ubicación: Calle Aragón, Eixample Derecho, Barcelona
Superficie: 85m² útiles (95m² construidos)
Año construcción edificio: 1960
Estado inicial: Sin reformar desde construcción original
Cliente: Pareja 35-40 años, profesionales
Presupuesto: 68.500€ (IVA incluido)
Plazo: 11 semanas (77 días laborables)
Fecha: Febrero - Abril 2024
Estado Inicial
Problemas detectados:
- Instalación eléctrica obsoleta (sin toma de tierra, cables de tela)
- Fontanería con tuberías de plomo (toxicidad + corrosión)
- Sin aislamiento térmico (condensaciones en invierno)
- Ventanas de madera simple acristalamiento (pérdidas energéticas)
- Distribución poco funcional (pasillo largo, cocina pequeña)
- Certificación energética: G (peor calificación)
- Consumo calefacción: ~180€/mes (diciembre-febrero)
Objetivos del Cliente
- Funcionalidad: Cocina abierta al salón, más luz natural
- Eficiencia energética: Reducir factura y mejorar confort
- Domótica básica: Iluminación + persianas motorizadas
- Calidad-Precio: Acabados medios-altos sin lujos innecesarios
- Plazo: Terminar antes de mayo (compromiso laboral)
Propuesta Técnica
1. Redistribución Interior
Cambios estructurales:
- Eliminación tabique cocina → espacio abierto salón-comedor-cocina (concepto americano)
- Apertura hueco adicional en pared maestra (previo cálculo estructural)
- Traslado baño secundario para ganar espacio dormitorio principal
- Creación de armario empotrado a medida en dormitorio (3,5m lineales)
Superficies resultantes:
- Salón-comedor-cocina: 38m² (antes 28m² salón + 8m² cocina)
- Dormitorio principal: 16m² (antes 13m²)
- Dormitorio secundario: 10m² (sin cambios)
- Baño principal: 6,5m² (antes 5m²)
- Baño secundario: 3,5m² (antes 4m²)
- Distribuidor: 6m² (optimizado)
2. Instalaciones Renovadas
Electricidad (normativa actual RBT ITC-BT-25):
- Nueva acometida desde cuadro general edificio
- ICP 30A (6,9kW potencia contratada)
- Cuadro principal Schneider Electric 18 módulos:
- Interruptor General 40A
- ID 40A/30mA (2 unidades)
- PIAs C10, C16, C20 según circuitos
- Cableado libre halógenos:
- Iluminación: 3×1,5mm² (H07Z1-K)
- Tomas corriente: 3×2,5mm² (H07Z1-K)
- Cocina/horno: 3×6mm² (H07Z1-K)
- Climatización: 3×2,5mm² (H07Z1-K)
- 42 puntos de luz LED regulables
- 28 tomas schuko + 4 USB integradas
- Preinstalación recarga coche eléctrico (3,7kW)
Fontanería (tubería multicapa Uponor):
- Colector distribución agua fría + caliente (sistema Wirsbo)
- Tuberías empotradas Ø16mm, Ø20mm
- Llaves de corte individual por estancia
- Válvulas antirretorno
- Descalcificador electrónico (dureza agua Barcelona: 28ºfH)
- Grupos de presión para ducha lluvia (3 bar mínimos)
Climatización:
- Aerotermia Daikin Altherma 3 (6kW)
- Fan-coils Daikin FWE (4 unidades):
- Salón: 2,5kW
- Dormitorio principal: 2kW
- Dormitorio secundario: 1,5kW
- Distribuidor: 1,2kW
- Control WiFi + termostatos programables por estancias
- SCOP (calefacción): 4,8 (eficiencia A+++)
- SEER (refrigeración): 7,2 (eficiencia A+++)
3. Aislamiento y Carpintería
Aislamiento interior (no se pudo SATE por ser medianeras):
- Trasdosado paredes frías con Pladur + lana mineral 60mm (Rocwool)
- Techo falso con lana de roca 40mm + Pladur
- Mejora transmitancia: U=1,6 → U=0,45 W/m²K
Ventanas nuevas:
- Aluminio RPT Cortizo COR-80 (rotura puente térmico 24mm)
- Doble acristalamiento bajo emisivo 4/16/4 (Guardian Sun)
- Persiana motorizada PVC térmico en dormitorios
- Estores enrollables screen en salón
- Transmitancia ventana: Uw=1,4 W/m²K (antes 5,2 W/m²K)
4. Acabados Seleccionados
Pavimento:
- Gres porcelánico Keraben Elven 30×60cm imitación madera
- Colocación a junta corrida con mortero cola C2
- Rodapié mismo material 7cm altura
- Precio: 28€/m² material + 18€/m² colocación
Baños:
- Alicatado Porcelanosa Dover 30×90cm (blanco mate)
- Sanitarios suspendidos Roca Inspira Round (inodoro + bidé)
- Grifería termostática Grohe Grohtherm 800
- Plato ducha extraplano Roca Terran 120×80cm
- Mampara fija + puerta corredera vidrio 8mm
- Coste baño principal: 8.200€
Cocina:
- Muebles Santos Laminado Roble Nórdico
- Encimera Silestone Blanco Norte 2cm (4,2m lineales)
- Electrodomésticos integrados Bosch Serie 6:
- Inducción 4 zonas 7,4kW
- Horno multifunción pirolítico
- Microondas + grill
- Lavavajillas 60cm (A+++)
- Campana extractora 90cm (780m³/h)
- Fregadero bajo encimera Franke 1 seno + escurridor
- Coste cocina completa: 14.600€
Pintura:
- Plástica Bruguer Premium antimoho (2 manos + imprimación)
- Blanco roto 90% (Carta NCS S 0502-Y)
- Pared acento salón: gris cálido (NCS S 3502-B)
- Techos: blanco puro mate
5. Domótica Integrada
- Sistema KNX básico (10 actuadores + 6 pulsadores)
- Control iluminación con escenas predefinidas:
- "Cine": salón atenúa 20%, resto apagado
- "Cena": cocina 60%, salón 80%, indirecta ON
- "Noche": pasillo 10% activado por presencia
- Persianas motorizadas motores Somfy (4 ventanas)
- Integración HomeKit (control por Siri + app Casa)
- Inversión domótica: 6.800€
Presupuesto Desglosado (IVA incluido)
| Partida | Coste | % Total |
|---|---|---|
| Demoliciones + retirada escombros | 3.200€ | 4,7% |
| Albañilería (tabiques, trasdosados, yesos) | 6.400€ | 9,3% |
| Instalación eléctrica completa | 5.800€ | 8,5% |
| Instalación fontanería + saneamiento | 4.200€ | 6,1% |
| Aerotermia + fan-coils | 9.500€ | 13,9% |
| Ventanas + persianas (5 uds) | 6.200€ | 9,1% |
| Pavimento (gres 85m²) | 3.900€ | 5,7% |
| Cocina completa + electrodomésticos | 14.600€ | 21,3% |
| Baño principal | 8.200€ | 12,0% |
| Baño secundario | 3.800€ | 5,5% |
| Domótica KNX básica | 6.800€ | 9,9% |
| Pintura + acabados | 2.400€ | 3,5% |
| Carpintería interior (puertas) | 2.100€ | 3,1% |
| Proyecto técnico + licencia obras | 4.500€ | 6,6% |
| Gestión residuos + limpieza final | 900€ | 1,3% |
| TOTAL | 68.500€ | 100% |
Coste por m²: 806€/m² (reforma media-alta según mercado BCN 2024)
Plazo de Ejecución Real
Semana 1 (5 días):
- Montaje protecciones + acopio materiales
- Demoliciones completas
Semana 2-3 (10 días):
- Obra de albañilería (tabiques, rozas)
- Replanteo instalaciones
Semana 4-5 (10 días):
- Electricidad + fontanería + climatización
- Trasdosados + falsos techos
Semana 6-7 (10 días):
- Alicatados baños + cocina
- Solado completo vivienda
Semana 8 (5 días):
- Instalación sanitarios + griferías
- Montaje cocina (muebles + encimera)
Semana 9 (5 días):
- Colocación ventanas nuevas
- Instalación puertas interiores
Semana 10 (5 días):
- Pintura completa (2 manos)
- Programación domótica
Semana 11 (5 días):
- Electrodomésticos + acabados finales
- Limpieza exhaustiva
Total: 11 semanas (77 días laborables)
Retraso sobre plazo inicial: 0 días (cumplido a rajatabla)
Resultados Medibles
Certificación Energética
Antes de reforma:
- Calificación: G
- Consumo energía primaria: 285 kWh/m²/año
- Emisiones CO₂: 68 kg CO₂/m²/año
Después de reforma:
- Calificación: B (mejora de 5 letras)
- Consumo energía primaria: 68 kWh/m²/año (-76% consumo)
- Emisiones CO₂: 14 kg CO₂/m²/año (-79% emisiones)
Ahorro Económico Anual
Factura energética antes:
- Calefacción (gas natural): 1.080€/año
- Electricidad: 720€/año
- Total: 1.800€/año
Factura energética después:
- Aerotermia (electricidad): 420€/año
- Electricidad general: 580€/año
- Total: 1.000€/año
Ahorro anual: 800€ (-44%)
Amortización mejoras eficiencia (26.200€ invertidos): 33 años
Con subvención 40% NextGen (ahorro 10.480€): 20 años
Confort Térmico
Temperatura interior inverno (enero 2025, exterior 8°C):
- Antes: 16-18°C (frío, corrientes)
- Después: 21°C constante (confort, sin corrientes)
Oscilación térmica diaria:
- Antes: ±4°C
- Después: ±1°C
Humedad relativa:
- Antes: 70-80% (condensaciones)
- Después: 45-55% (óptima)
Revalorización Vivienda
Valor catastral: 180.000€
Inversión reforma: 68.500€
Valor mercado post-reforma: 285.000€ (+58%)
Plusvalía por reforma: 36.500€ (retorno 53% inversión)
Lecciones Aprendidas
Aciertos
✅ Apertura cocina: Ganancia percibida de espacio y luz (+30% sensación amplitud)
✅ Aerotermia: Decisión correcta vs gas (ahorro confirmado)
✅ Domótica básica: Suficiente para comodidad, sin sobrecostes
✅ Planificación exhaustiva: Cero retrasos por decisiones tardías
Errores a Evitar
❌ Descalcificador: Infraestimamos dureza agua BCN (debería ser más potente)
❌ Tomas USB: Pocas cantidad, ya obsoleto estándar (mejor USB-C)
❌ Estores salón: Screen 3% insuficiente (deberían ser 5% blackout)
Recomendaciones
💡 Siempre prever +10% presupuesto para imprevistos (nosotros gastamos +3.200€ en extras)
💡 Tramitar licencia con 3 meses de antelación (evita retrasos inicio)
💡 Definir acabados antes de empezar (cambios en obra encarecen +15-20%)
💡 No escatimar en instalaciones (duran 30-50 años)
💡 Considerar domótica desde inicio (retrofit es 2x más caro)
Satisfacción Cliente
Valoración global: 9/10
Cumplimiento plazo: 10/10
Cumplimiento presupuesto: 9/10 (leve desviación por extras)
Calidad acabados: 9/10
Comunicación durante obra: 10/10
¿Recomendarían AGS Construcciones?: SÍ (ya han recomendado a 3 conocidos)
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